3_resize 1_resize 2_resize 4_resize

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PEDESAAN DAN PERKOTAAN


Normal 0 false false false EN-US X-NONE AR-SA

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PEDESAAN DAN PERKOTAAN

 

Oleh: Aniek Juliarini

(Widyaiswara Balai Diklat Keuangan Yogyakarta)


ABSTRAKSI

Pendaerahan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan Perkotaan (PBB P2), sebagian disambut gembira oleh daerah, namun sebagian besar lagi disambut dengan sedih, bahkan pesimis. Sewaktu dikelola oleh Pemerintah Pusat, pemerintah kabupaten/kota menerima bagian penerimaan sebesar 64,8% murni dari penerimaan PBB P2 yang dihasilkan oleh daerahnya.  Selain itu, kabupaten/kota masih menerima insentif dan bagi hasil dari 10% penerimaan PBB P2 bagian Pemerintah Pusat. Namun setelah didaerahkan, maka kabupaten/kota akan menerima seluruh atau 100% dari PBB P2 yang dihasilkannya, sehingga tidak ada lagi bagi hasil dan insentif.  Inilah yang membuat banyak daerah menangis. Namun undang-undang telah diberlakukan, sehingga daerah harus mempersiapkan diri untuk mengambil alih pengelolaan PBB P2. Persiapan dimulai sejak mengenal pengaturan pemungutan PBB P2 sebagaimana diatur dalam UU PDRD, membuat Perda dan peraturan di bawahnya, penyiapan SDM, peralatan, dan sebagainya. Terdapat beberapa perubahan aturan terkait pemungutan PBB P2 dalam UU PDRD jika dibandingkan dengan pengaturannya dalam UU PBB, dan hal itu dapat dimanfaatkan seoptimal mungkin oleh Pemerintah Daerah.

 

 

Normal 0 false false false EN-US X-NONE AR-SA MicrosoftInternetExplorer4

A. PENDAHULUAN

Seiring dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (selanjutnya disebut UU PDRD), maka Pemerintah Daerah (dalam hal ini pemerintah kabupaten/kota) harus mempersiapkan diri untuk mengelola sendiri Pajak Bumi dan Bangunan sector Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2). PBB P2 selama ini dikelola dan dipungut oleh Pemerintah Pusat , dan daerah menerima sebagian besar hasil pemungutannya. Bagi sebagian daerah, penerimaan PBB P2 sebesar 100% tanpa harus ‘membagi’ kepada pemerintah pusat disambut dengan sangat baik terutama daerah yang kaya pada sector pedesaan perkotaan . Sebaliknya bagi daerah yang kurang potensinya (dan ini akan dialami oleh sebagian besar kabupaten/kota di Indonesia), maka pendaerahan PBB P2 tersebut dapat dikatakan sebagai bencana karena tidak ada lagi bagi hasil dan insentif bagi mereka. Belum lagi dihadapkan pada kenyataan bahwa pengelolaan PBB memerlukan SDM, biaya dan teknologi yang tidak sedikit. Tetapi apapun itu, sekali lagi Undang-undang telah dimaklumatkan, jadi mau tidak mau harus dilaksanakan. Semoga saja hanya akan susah di awal, tetapi akhirnya semuanya akan senang.


B. PBB P2 VERSI UU PBB DAN VERSI UU PDRD

1. SUBJEK DAN OBJEK PBB

Baik UU PBB maupun UU PDRD menyebutkan bahwa subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi , dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan / atau memiliki, menguasai, dan / atau memperoleh manfaat atas bangunan. Sedangkan Objek PBB P2 sebagaimana disebutkan di dalam UU PDRD adalah objek pajak bumi dan bangunan yang meliputi kawasan pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industry serta objek khusus perkotaan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan. Yang dimaksudkan dengan bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya . Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Sementara itu yang dimaksud dengan bangunan adalah konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Yang termasuk dalam krieria bangunan adalah kilang, pipa, galangan kapal, dermaga, pgar mewah, kolam renang, jalan told an jalan lingkungan. UU PDRD menyebutkan bahwa bangunan tersebut termasuk pula menara. Hal ini semakin mempertegas pengenaan atas menara (seluler dan sebagainya) yang selama ini sudah dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pajak.

Dalam rangka keadilan dan dalam kaitan hubungan dengan negara lain, maka terdapat objek-objek PBB P2 yang tidak dikenakan pajak, yaitu :

1. Objek pajak yang digunakan untk kepentingan umum di bidang ibadah, social, kesehatan dan pendidikan dan kebudayaan nasional;

2. Kuburan dan peninggalan purbakala ;

3. Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan desa;

4. Objek pajak yang dipergunakan oleh perwakilan diplomatic / konsulat berdasarkan asas timbale balik ;

5. Objek yang digunakan oleh Badan/organisasi nasional.

Di dalam UU PDRD disebutkan satu lagi objek pajak yang tidak dikenakan pajak, yaitu objek pajak yang digunakan oleh pemerintah dan daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan. Hal ini tidak disebutkan secara tegas di dalam UU PBB.

2. NJOP

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar atas suatu tanah dan/atau bangunan. Bila tidak terdapat transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan melalui :

1. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis ;

2. Nilai perolehan baru

3. Nilai jual objek pajak pengganti ;

Sebagaimana kita ketahui bersama, bahwa saat ini masih banyak kita jumpai NJOP yang masih berada di kisaran 50% atau 60% dari harga pasar wajar.

3. NJOPTKP

Nilai Jual Objek Pajak Tidak kena Pajak (NJOPTKP) merupakan suatu batasan nilai bagi objek pajak yang tidak dikenakan pajak. Tujuan diterapkannya NJOPTKP adalah untuk memberikan rasa keadilan bagi masyarakat, yaitu bahwa orang yang memiliki/menguasai/memanfaatkan suatu objek yang bernilai rendah, maka tidak akan dikenakan pajak. Besarnya NJOPTKP yang diatur UU PBB adalah setinggi-tingginya Rp12000.000,- (duabelas juta rupiah). Dalam pelaksanaannya di lapangan,banyak daerah yang menerapkan NJOPTKP sebesar Rp10.000.000,00 , Rp8000.000,00 , bahkan ada yang menerapkan Rp6000.000,00. Sementara itu, di dalam UU PDRD ditetapkan bahwa besarnya NJOPTKP adalah serendah-rendahnya Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah).

4. TARIF PAJAK

Undang-undang PBB menganut tariff tunggal, yakni 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Menurut UU PBB, besarnya NJKP adalah serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%. Sampai saat ini , besarnya NJKP yang diterapkan untuk PBB P2 adalah 20% bagi objek yang memiliki NJOP kurang dari satu milyar rupiah, dan 40% bagi objek pajak dengan NJOP sama atau lebih besar dari satu milyar rupiah. Dengan demikian, maka sebenarnya tariff yang diterapkan (tariff efektif) adalah sebesar 0,1% bagi objek dengan NJOP kurang dari satu milyar rupiah, dan 0,2% bagi objek dengan NJOP sama atau lebih dari satu milyar rupiah. Sementara itu, UU PDRD menetapkan bahwa besarnya tariff adalah setinggi-tingginya 0,3% dari NJOP.

Sebagai gambaran, berikut adalah contoh besarnya PBB yang terutang untuk kondisi objek pajak dengan NJOP yang sama dan NJOPTKP yang sama, tetapi diberikan tariff sesuai UU PBB dan tarif maksimal UU PDRD.


Normal 0 false false false EN-US X-NONE AR-SA MicrosoftInternetExplorer4

 

C. PROSES BISNIS PBB P2

1. Pendataan dan Penilaian

PBB merupakan official assessment atau ada yang menyebut pula sebagai semi self assessment atau self declaration sehubungan dengan adanya pengisian SPOP/LSPOP oleh Wajib Pajak untuk melaporkan objek pajaknya. Oleh karena itu , adalah tugas fiskus untuk menetapkan besarnya pajak yang terutang dan memberitahukannya kepada Wajib Pajak. Proses penetapan pajak terutang dimulai dari kegiatan pendaftaran atau pendataan dan penilaian. Pendaftaran adalah kegiatan Wajib Pajak dalam melaporkan objek pajaknya . Sedangkan pendataan adalah kegiatan fiskus untuk melakukan pendataan objek dan subjek pajak secara langsung ke lapangan. Pada dasarnya undang-undang mewajibkan setiap wajib pajak untuk melaporkan objek pajaknya. Namun mengingat kondisi subjek pajak yang sangat beragam , baik tingkat pendidikannya maupun lokasi objek pajak dan tempat tinggal wajib Pajak yang tersebar sampai jauh dan pelosok Indonesia, maka pemerintah melakukan kegiatan pendataan.


Setelah diperoleh data objek dan subjek pajak melalui klegiatan pendaftaran atau pendataan, maka selanjutnya dilakukan kegiatan penilaian. Penilaian tanah dilakukan dengan metode pendekatan data pasar (Market Data Approach). Metode ini dilakukan dengan mengumpulkan data transaksi atas tanah dan / atau bangunan yang terjadi di wilayah yang bersangkutan, untuk kemudian dilakukan penyesuaian-penyesuaian sehingga dapat diperoleh nilai tanah pada zona tertentu (selanjutnya disebut sebagai zona nilai tanah). Setiap desa/kelurahan akan terdiri dari beberapa zona , dan setiap zona akan mencerminkan nilai rata-rata tanah di lokasi tersebut.


Sementara itu nilai bangunan ditetapkan dengan metode nilai perolehan/pembuatan baru bangunan (Reproduction/replacement Cost New). Metode ini menghitung nilai bangunan dengan cara menghitung seluruh biaya yang diperlukan untuk membuat bangunan baru seperti bangunan tersebut pada tahun pajak yang bersangkutan, kemudian dikurangi dengan penyusutan. Besarnya penyusutan dipengaruhi oleh umur bangunan dan kondisi fisik bangunan. Penghitungan nilai bangunan ini cukup rumit. Oleh karena itu, Direktorat Jenderal pajak telah membuat suatu program penilaian bangunan yang disebut dengan Computer Assisted Valuation (CAV), yang terintegrasi di dalam SISMIOP. SISMIOP merupakan suatu system yang terintegrasi yang mengelola administrasi PBB yang meliputi seluruh proses bisnis PBB sejak dari pendataan, penilaian, penetapan, penerimaan, dan sebagainya.

2. Penetapan PBB


Untuk menghitung besarnya pajak yang terutang, maka SISMIOP otomatis akan menghitung sendiri setelah SPOP dan LSPOP direkam ke dalam basis data SISMIOP. Yang tidak boleh dilupakan ialah bahwa fiskus harus merekam / menentukan dulu berapa NJOP setiap zona nilai tanah pada setiap desa/kelurahan sebagai bahan untuk menentukan besarnya nilai bumi setiap objek pajak. Sedangkan input penilaian bangunan adalah fiskus harus merekam terlebih dahulu berapa besarnya harga material, harga upah dan harga fasilitas bangunan untuk setiap kabupaten, sebagai bahan penentuan nilai bangunan setiap objek pajak yang telah direkam LSPOP-nya. Selanjutnya setelah SPOP/LSPOP direkam, dan kode ZNT/NIR serta daftar harga upah dan material sudah direkam pula, maka SISMIOP akan secara otomatis menghitung besarnya pajak yang terutang untuk setiap objek pajak.


Setelah proses perekaman, kemudian dilakukan proses penetapan dan pencetakan SPPT PBB. Pencetakan SPPT, STTS, dan DHKP secara missal dilakukan pada setiap awal tahun pajak. Sedangkan secara insidentil, SPPT dicetak setelah WP menyampaiakn SPOP/LSPOP. Perlu diketahui bahwa dalam rangka pendataan, fiskus menyampaikan blanko SPOP kepada Wajib Pajak dan harus dikembalikan dalam jangka waktu 30 hari. Setelah jangka waktu tersebut SPOP tidak kembali, maka fiskus dapat menerbitkan surat teguran, dan setelah ditegur Wajib Pajak tidak juga mengembalikan SPOP, maka kita dapat menerbitkan SKP (Surat Ketetapan Pajak). SKP mengandung denda 25% dari pokok pajak atau dari jumlah pajak yang kurang dibayar.


Proses penetapan PBB dapat digambarkan dengan bagan berikut ini.


3. Pembayaran PBB

SPPT PBB memiliki waktu jatuh tempo enam bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak, sedangkan SKP memiliki masa jatuh tempo satu bulan sejak diterima. Wajib Pajak dapat membayar PBB melalui tempat-tempat pembayaran yang telah ditunjuk, baik pembayaran secara konvensional maupun pembayaran secara elektronik. Ataupun membayar melalui petugas pemungut PBB yang ditunjuk oleh Bupati/Walikota. Perlu dicermati dan diingat bahwa selama ini terdapat banyak contoh petugas pungut yang ‘nakal’ , yaitu tidak menyetorkan hasil pemungutan PBB-nya ke tempat pembayaran, sehingga penerimaan tersebut tidak masuk ke kas Negara ataupun kas daerah.

Apabila Wajib Pajak terlambat membayar pajak, maka akan dikenakan denda sebesar 2% per bulan, untuk selama-lamanya 24 bulan. Apabila setelah jatuh tempo pajak tidak dibayar, maka dapat dilakukan penagihan aktif setelah sebelumnya diterbitkan surat teguran/ surat peringatan atau surat yang sejenis. Penagihan aktif dilakukan dengan menerbitkan Surat Paksa yang kemudian dapat dilakukan penyitaan, pelelangan, dan sebagainya. Kegiatan penagihan aktif memerlukan seorang petugas khusus , yakni juru sita pajak. Oleh karena itu, pemda juga perlu menyiapkan SDM jurusita ini, selain menyiapkan petugas fungsional penilai PBB dan operator consule.

Proses bisnis penetapan, pembayaran dan penagihan PBB dapat digambarkan dengan bagan berikut ini.

D. TANTANGAN DAN PELUANG PENDAERAHAN PBB P2


Jika kita menyimak dan memperbandingkan kedua Undang-undang, maka terdapat beberapa tantangan yang hal itu membuka peluang bagi pemerintah daerah untuk dapat mengoptimalkan penerimaan PBB P2. Tantangan sekaligus peluang tersebut adalah :


1. Menerapkan NJOP sesuai harga pasar wajar.

Dengan menyesuaikan NJOP mendekati harga pasar wajar, maka selain PBB P2 akan dapat terpungut dengan lebih optimal, maka jenis pajak daerah yang lain ikut berpotensi untuk naik, yakni BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Begitu pula salah satu pajak pusat , yakni PPh atas pengalihan hak atas tanah akan ikut terdongkrak pula.

2. Menetapkan NJOPTKP yang tepat dan sesuai.

Penerapan NJOPTKP yang tepat akan lebih memberikan rasa keadilan pada masyarakat dan menumbuhkan rasa gotong royong.

3. Menerapkan tariff yang tepat.

Kebijakan tariff baru yang optional, sangat membuka peluang bagi pemerintah daerah untuk berinovasi. Pemerintah daerah memiliki kebebasan untuk menentukan berapa tariff yang akan diterapkan dengan memperhatikan target penerimaan yang akan dicapai sekaligus memperhatikan kemampuan bayar masyarakatnya.

E. PENUTUP

Pemerintah daerah harus segera mempersiapkan diri untuk mengambil alih pengelolaan PBB P2. Banyak hal yang harus dipersiapkan supaya pengelolaan PBB yang selama ini telah berjalan dengan baik, dapat dilanjutkan dengan mempertahankan kualitas pelayanan dan keterbukaan. Salah satu hal yang perlu dipersiapkan adalah Sumebr Daya Manusia, baik mengenai kuantitas atau jumlahnya, dan mengenai kualitasnya. Kualitas SDM dapat dipersiapkan melalui pendidikan dan pelatihan, antara lain melalui e-learning yang telah dipersiapkan oleh Pusdiklat Perpajakan, Jakarta. Beberapa ketentuan mengenai PBB P2 mengalami perubahan, dan hal itu harus ditangkap sebagi peluang oleh Pemerintah Daerah untuk dapat lebih mengoptimalkan penerimaan PBB P2-nya dengan tetap menjaga rasa keadilan dalam masyarakat.

 

 

 

 

 

Terakhir Diperbaharui (Senin, 01 Oktober 2012 04:12)

 
Pengunjung
mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterHari ini408
mod_vvisit_counterKemarin348
mod_vvisit_counterMinggu ini2145
mod_vvisit_counterBulan ini8953
mod_vvisit_counterSemua261471

IP: 50.17.174.94
Login